｜琶洲规划
【资料图】
前段时间我们写了富力赤沙村的消息后，有不少人问，富力的其他项目怎么样了？问得最多的就有吉山旧改。
大家都知道，吉山旧改的合作开发商是富力+合景联合体，虽然一度有传城投介入。
但目前来看除了富力有部分股权出质给城投外，联合体仍然还是50%富力+50%合景。
而此前富力深陷债务危机，因此其手上项目的推进也一度让人担忧，好在其去年9月宣布与招商蛇口、中信证券以及中国华融合作，推动大湾区旧改事宜。
不过哪怕有“白马骑士”，也不可能一下子把富力所有项目都盘活，而是优先选择核心项目。
富力在广州最核心的旧改项目，莫过于赤沙村与吉山村，前者位于海珠琶洲，后者位于天河智慧城。
前几天，赤沙村的实施方案、拆补方案以98.75%同意率表决通过，这意味着赤沙将会继续推进。
那位于天河的吉山呢，是否也有机会？目前是什么情况？如果停摆的话，是富力更看好海珠，不好看天河吗？
我走了一趟吉山村后，跟大家聊一聊。
01
来天河吉山第一件事，去看了一眼曾经的旧改展厅，如今的湘菜馆子。
这个展厅真的命运多舛，2022年4月以前还是吉山旧改展厅；
后来改成吉山院子想做网红打卡地；
在去年年底又被推平，变成如今的湘菜馆子。
展厅关闭，其实也是吉山旧改的一个缩影。
接着逛逛吉山村内，真的感觉毫无拆迁动态。
想当初，广州公共资源交易中心的招商文件规定，吉山招商签约后，需要在2020年底之前，完成30万㎡的清拆。
两年多过去了，吉山村清拆的，还是只有那一小块集体物业。
如今的吉山村和广州其他的城中村，也没什么区别，吉山还是当初的吉山。
会有这样的现状，一方面是因为项目进展缓慢，至今还卡在片策方案。
另一方面也因为，其合作的富力与合景深陷债务危机，资金压力大。
如富力曾出质了吉山的股权寻求城投这个白衣骑士，后还寻找了招商蛇口等合作方。
而合景也向银行或相关国企质押了其在黄埔双沙、南岗南、红卫三四社3个旧改的股权，以获取资金支持。
正因为太“穷”，合作方没有及时支付村集体物业的租金和临迁费，展厅才会被关。
片策未定，资金见紧，再加上今年第二批城市更新计划中，吉山直接被踢了出去，这意味着项目想跟赤沙旧改一样重启，难了。
当然，也有不少人将吉山旧改寄希望于做地。
但要知道，虽然“做地模式”近段时间动作频频，但截至目前公开发布的政策，就只有《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》、《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》，都是原则性的指导意见。
具体怎么执行，还没有明确。
而且如越秀的瑶台、王圣堂村，其实也在建议推进的做地片区名单内，因此在第二批次城中村改造项目计划中，也重新回归了。
但吉山旧改却是被踢出，这意味着项目可能会以做地模式重启，但也绝不是短期内的事情。
02
或许有人会有疑问。
为什么同是富力的项目，同样区位优越，赤沙就继续盘活，吉山就重启困难？
其实也不难理解，毕竟赤沙位于海珠如今最核心的板块：琶洲。
项目与琶洲CBD近在咫尺，隔着一条河，就是国际会展中心。
更关键的是，目前赤沙周边的项目，比如琶洲南TOD，最高卖到16万+，还多的是人抢。
即将入市的琶洲樾，吹风价11-14万/平，估计又是一个热门的项目。
可以说，赤沙旧改的融资区如果入市，10万+没跑，而且在琶洲宅地稀缺的背景下，预计还不愁卖。
| 琶洲南TOD
反观吉山旧改，虽然位于宇宙中心天河，但不在天河最核心的板块（珠江新城、金融城）。
最多算靠近核心，其南望国际金融城，西靠珠吉路，北临智慧城，东临珠江花城，是天河智谷的重要组成部分。
| 吉山村区位
目前距离吉山旧改最近的项目是珠江花城与联投文津府，其房价在6.5-8万/平左右。
近期周边还将挂出一宗吉山仓地块，目前板块内也已有多个项目同台竞技，内卷之势，在所难免。
说实际的，旧改还是要靠卖房子回血。
很明显赤沙的房子，能卖10万+，还不太愁客源，就是更香。
所以不一定是富力更看好海珠不看好天河，或许是目前富力资金有限，想把力量都集中在一个项目，加速推进。
而且从赤沙的方案可以看出，整个旧改分三期进行建设，其融资住宅就在一期，所以说，卖房才是最重要的任务。
| 赤沙旧改分三期，A期最先启动
|黄色部分为融资住宅
目前的情况来看，富力如果能顺利推进赤沙旧改，也算不错的结果，至于他手上的其他项目，周期可能会很长。
只能说，富力支棱了，但没有完全支棱。
